Nude dos investimentos da Aposentada – parte 3

Eu estava enrolando para encerrar essa série sobre os investimentos. Principalmente porque essa é a parte que dá mais trabalho para fazer as contas. Mas finalmente chegou a parte 3 sobre meus investimentos. Nessa parte eu vou falar sobre investimentos em imóveis. Na parte 1 eu escrevi sobre meus investimentos financeiros no Brasil e na parte 2 o assunto foi investimentos no exterior.

Eu falo imóveis no plural, mas preciso explicar melhor. O meu marido tinha um imóvel dele de solteiro e eu tinha o meu de solteira. Quando nos casamos, ele se mudou para o meu e alugamos o dele. Essa renda do aluguel dele a gente dividia. Mas meu apartamento ficava numa região muito valorizada de São Paulo. E eu sabia que se colocasse ele no mercado, ia conseguir alugar por um valor suficiente para cobrir minhas despesas mensais. Foi aí que decidimos liberar o meu apartamento para alugar e nos mudar para um lugar menor e num bairro menos valorizado. Esse foi o pulo do gato que permitiu que a gente antecipasse a nossa aposentadoria em alguns anos.

Aqui em casa as finanças são separadas. Assim como a renda dos aluguéis. Ele administra o dele, e eu administro o meu. Mas combinamos que caso um dos imóveis fique vago, a gente vai dividir o aluguel do outro até achar um novo inquilino. E é por isso que eu digo que tenho investimentos em imóveis no plural, porque o risco está mais diversificado com esse nosso arranjo.

Eu poderia simplesmente dizer que o aluguel dos imóveis paga nosso custo mensal de vida, e o restante que está investido serve como colchão para alguma eventualidade com o aluguel perder o inquilino, custos com manutenção etc.).

Mas esse é um blog de finanças, e quem gosta de finanças não tem que ter medo de fazer conta. Então arregacei as mangas, puxei minhas planilhas do passado e calculei direitinho a rentabilidade desses investimentos.

Rentabilidade bruta do meu imóvel

Eu comprei esse imóvel em 2015 e investi como entrada o equivalente a R$140mil. Eu também investi o equivalente a R$80mil na reforma do apartamento. Isso foi tudo que desembolsei e o resto eu financiei.

Desde então, eu já desembolsei mais de R$290mil com o pagamento da parcela do financiamento. Então o custo total desse investimento até hoje foi de R$510mil. Considerando um aluguel de R$4mil, isso dá um retorno anual de 9,4% bruto.

Esse retorno de 9,4% é comparável com pagamento de dividendos ou de cupom de um Tesouro IPCA. Isso porque o valor investido no imóvel segue intacto, e deve continuar a subir com a inflação. E mesmo o valor do aluguel é reajustado pela inflação de tempos em tempos.

Como eu tornei essa rentabilidade ainda maior

Dos R$290mil que eu já desembolsei, uma parte foi paga com o saldo do meu FGTS. As pessoas costumam usar o FGTS para amortizar o saldo, mas eu sempre usei para pagar parte da minha parcela do financiamento. A maior vantagem de usar dessa forma é que você pode sacar todo ano, e não precisa esperar 2 anos como na opção de amortização. Se eu considerar que “tirei” meu dinheiro do FGTS que rendeu em média apenas 5,74% ao ano, a conta muda e o retorno do meu apartamento sobe para 10,2%.  

Embora eu tenha o dinheiro para quitar o financiamento, eu preferi mantê-lo. Quando eu contratei esse financiamento em 2015, os juros eram de 11%. Mas desde então já consegui renegociar essa taxa nos dois últimos ciclos de queda da Selic. A primeira vez foi em 2018, quando consegui renegociar para 8,75%. E a segunda vez foi durante a pandemia, quando renegociei para 6,9%.

E assim eu consigo aumentar a rentabilidade com uma arbitragem simples. Como crédito imobiliário é subsidiado no país, eu sempre consegui aplicar meu dinheiro em títulos de renda fixa que rendiam mais do que a taxa do meu financiamento, mesmo considerando o IR e a TR. Esse é o único tipo de alavancagem que eu vejo vantagem. Sei que muita gente opta por quitar o financiamento por desencargo de consciência, mas eu não consigo deixar esse dinheiro na mesa. Se eu considerar o ganho de arbitragem que tive, então minha rentabilidade subiria para 11,3%. 

E a rentabilidade líquida?

O aluguel paga imposto de renda, então descontando o IR, o valor líquido do aluguel cai para R$3.700.

Eu ainda não tive custos com manutenção, porque fiz uma reforma completa logo que comprei o imóvel. Mas considerando uma depreciação mensal dessa reforma até hoje seria algo próximo a R$950 por mês. Isso seria o equivalente a cerca de 3 meses de aluguel por ano com manutenção.

O custo de vacância também precisa ser levado em consideração. Além do imóvel ficar parado, você ainda perde 1 mês de aluguel para a corretora quando aluga de novo. Eu ainda não tive esse problema. O apartamento do meu marido, já teve uma troca de inquilinos, mas o imóvel não chegou a ficar 1 mês inteiro vago. Ambos são pequenos e estão localizados em regiões com muita demanda, então considero o custo de vacância baixo.

A regra de bolso de alguns sites de finanças é considerar 2 meses de aluguel para arcar com custos de manutenção e vacância. Assim, considerando custos equivalentes a 2 meses de aluguel e o pagamento de IR, a rentabilidade líquida ficaria em 8,5%. Se eu considerar 3 meses de custos, então a rentabilidade líquida ficaria em 7,6%.

Custos indiretos

Apesar do trabalho, eu confesso que fiquei feliz de organizar essas contas. Um retorno líquido real de 7,6% é extremamente atraente. Não foi fácil encontrar títulos que pagaram IPCA+7,6% líquido nos últimos 2 anos. Digamos que deu uma vontade de comprar mais um imóvel para alugar.

Mas quando a esmola é demais, o santo desconfia. Apesar de considerar alguns custos na sessão anterior, existem outros custos indiretos associados ao imóvel que precisam ser levados em conta.

Um dos custos indiretos é a administração do inquilino. Enquanto seu investimento no Tesouro Direto paga cupom todo semestre sem precisar de qualquer interação com o governo federal, o investimento de aluguel requer uma interação social com o inquilino. Eu dei sorte, meu marido também. Nossos inquilinos pagam todo mês certinho e não dão trabalho. Mas sei que essa maré de sorte pode mudar a qualquer momento e talvez no futuro a gente tenha que lidar com inquilinos que exigem um pouco mais da nossa atenção.

Outro custo indireto é a liquidez do imóvel. Não é líquido e certo que, se eu vender meu apartamento hoje, vou conseguir recuperar os R$510mil corrigidos pela inflação depois de pagar o que falta do financiamento. O mercado de imóveis no Brasil ainda não sofreu uma grande crise como o mercado norte-americano em 2008, quando os preços dos imóveis chegaram a despencar 30%.  E isso faz com que o investidor brasileiro tenha uma crença quase inabalável de que imóvel sempre se valoriza. No longo prazo, eu concordo, mas não há garantias no curto prazo. E imóvel não tem como vender só uma parte, como um investimento financeiro. Então embora liquidez seja um custo difícil de mensurar, ele precisa ser levado em conta.

E por fim, há uma incerteza do repasse da inflação. Os contratos de aluguéis normalmente contêm a cláusula de reajuste pelo IGPM. Por um lado, isso é maravilhoso porque você diversifica os índices de inflação da sua carteira, já que os títulos de renda fixa são indexados ao IPCA. Por outro lado, o IGPM costuma ser mais volátil. Em 2021 foi de 17% e em 2020 foi de 23%. Mas boa sorte em tentar repassar quase 40% de reajuste no aluguel em 2 anos. Você pode até apelar e dizer que isso está definido pelo contrato e o novo aluguel será 40% mais caro. Mas provavelmente vai perder o inquilino e terá que arcar com o custo de vacância.

Caros leitores, os comentários de vocês ajudam muito a manter a inspiração para esse blog. Bem como ajudam a corrigir alguns vieses de pensamento e de erros de conta que essa escritora humana ainda comete. Então comentem sobre o que acharam dessa série sobre investimentos e façam sugestões para os próximos temas desta categoria. Escrever aqui tem ajudado muito a solidificar minha vida FIRE, então obrigada pelos comentários e pela cia até agora!

Aposentada aos Trinta

16 comentários em “Nude dos investimentos da Aposentada – parte 3

  1. Oi A30, esse retorno aí é um yield on cost pelo que entendi, tá certo ? Vim pra cá a partir do artigo de sobre FIIs. Acho que aluguel tem que render mais que FII pois afinal o risco é maior. Gosto da sua simplicidade: 3 classes de ativos e pronto ! Na hora de declarar IR ajuda bastante tambem. Abs

  2. Ótimo texto! Uma coisa que fiquei pensando é se você também está considerando o custo de oportunidade. Assim como você deixa de perder dinheiro tirando ele do FGTS, você poderia estar perdendo se o imóvel em que você investiu 500 mil, agora valesse 800 mil, por exemplo.

    1. Eu estou considerando a valorização do imóvel em linha com o IPCA na minha conta. Mas sim, é possível ter um ganho real. Infelizmente, no Brasil, nao temos uma série de preço de imóveis longa o suficiente para saber o quanto os preços dos imóveis crescem além da inflação. Eu sei que nos EUA, nao é muito diferente nao!

  3. Olá AP trinta
    Imóvel é a paixão do brasileiro. Os mais antigos têm até ditado. Quem compra terra não erra! Rsrs
    As duas piores coisas no imóvel físico são: falta de liquidez e vacância.
    Sabendo lidar com essas duas coisas, acho investimentos em imóveis um ótimo investimento. Nunca vi imóvel desvalorizar. Pelo menos aqui na minha cidade, nunca presenciei isso.
    Não tinha pensado ainda na possibilidade de financiar um imóvel e botar pra alugar! Deixar o próprio aluguel pagar as parcelas. Será que a conta fecha? Lembro de ter visto uma vez um estudo que mostrava o valor do financiamento maior que o valor dos aluguéis.

    1. Oi Paulo!

      Na verdade o mais importante dessa arbitragem não é o valor do aluguel em si, mas a taxa de juros que você consegue aplicar esse dinheiro que está tomando emprestado via financiamento imobiliário.

      Mas existem muitas pessoas que fazem house hacking no sentido que você falou. Tomam um empréstimo, e com o valor do aluguel, pagam a parcela e ainda sobra algum dinheiro. Isso faz muito sentido quando o juros está bem baixo. Essa conta deveria ser fácil de fazer: você consegue ter uma noção do valor do aluguel fazendo uma pesquisa em imobiliárias e consegue simular o valor das parcelas no banco. Só precisa considerar também o valor aportado de entrada e algum valor utilizado para reforma, manutenção, etc.

      Mas como vc falou, sabendo lidar, é um ótimo investimento!

  4. Excelente post! Realmente comprar um ativo com taxa de juros menor do que você consegue investindo é sempre uma boa ideia. Porém sou bem reticente à compra de imóveis como investimento, pois temos o custo da vacância, depreciação e não há liquidez nenhuma.
    O problema que o mercado financeiro hoje também está complicado, muitas incertezas, todos os países querendo imprimir dinheiro, às vezes comprar um novo imóvel realmente seja uma boa ideia.

    1. Pois é Concurseiro, como não existe o ativo perfeito, o melhor é escolher os três melhores para você e diversificar entre eles. No meu caso são renda fixa Brasil, ETF de S&P e imóveis. Normalmente quando um sofre, o outro está compensando! Abs

  5. Ótimo.
    Gostaria de ler mais sobre como é a vida social no pós FIRE. Como remover a preocupação com o ficar sem dinheiro e como manter a vida ativa socialmente.
    Como mudar o mindset de acumulador/poupador para gastador da sua poupanca.

    1. Oi Allyson!
      Eu escrevi um pouco sobre a vida social pós FIRE o post: A solução para uma vida FIRE menos solitária
      Sobre a mudança de mindset, acho que dá um ótimo post mesmo. Vou pensar no assunto. Por ora, tudo que posso dizer é que esse medo é vencido vivendo uma vida extremamente f… de aposentada, rs.
      Abs!

  6. Olá,

    Eu também gosto da diversificação com imóveis. Quando me casei, comprei um junto com a minha esposa, ele valorizou bastante nos últimos anos e ainda por cima ajudou a retirar o saldo do FGTS. Inicialmente tinha uma taxa de 8.3% na Caixa e renegociei na pandemia uma de 6,99% no itau. Pelo app do ITAU é possível utilizar o FGTS nas 2 formas, pra amortizar a cada 2 anos e para reduzir a parcela a cada 1 ano, e o melhor, da para fazer os 2 ao mesmo tempo, eu não sabia que dava pra fazer isso.

    Gosto de manter a liquidez dos meus investimentos, mas esse ano comprei um apartamento na planta pois conforme você mencionou, os subsídios existentes para compra de um imóvel são muito atraentes, na Caixa, por exemplo, está certa de 8,5% a.a. e você encontra algumas debentures pagando IPCA + 7,5%. A ideia é alugar este imóvel e deixar o próprio aluguel cobrir a parcela, sem adiantar com o dinheiro próprio, até que a taxa de juros esteja próximo a este 8,5%, contando com o IR.

    Hoje tem um projeto de lei tramitando na câmara Projeto de Lei 462/20, para utilizar o FGTS na compra no segundo imóvel. Iria ser excelente se fosse aprovada.

    Abraço,

    1. Oi Rafael!
      Também não sabia que dava para usar o FGTS das duas formas ao mesmo tempo. Bom para quem já bate no limite de 80% do pagamento da parcela. Aí o que sobra dá para usar no pagamento do principal. Obrigada pela dica!
      Seu raciocínio com relação ao uso do financiamento para fazer uma arbitragem simples é bem alinhado com o meu. Só penso em quitar esse financiamento quando não conseguir renegociar mais e quando não encontrar nenhuma renda fixa que pague mais que ele.
      Abs!

  7. Muito Interessante o seu modus operandi. Obrigado por compartilhar.

    Já que você não amortiza e prefere pagar as parcelas do financiamento, você já chegou a fazer os cálculos com a previsão do retorno sobre o montante final, após quitação do financiamento? Levando em consideração os juros e demais despesas, etc. O valor final do imóvel pago (junto com a valorização) provavelmente derrubaria essa rentabilidade bem pra baixo, ou estou enganado? Tudo bem que o aluguel se reajusta, mas será que na mesma velocidade a ponto de manter uma rentabilidade atrativa?

    Abraço!
    AMC

    1. Oi AMC!
      Não sei se entendi sua pergunta, mas minha resposta é que a rentabilidade desse imóvel pode ficar ainda maior com o passar do tempo. Principalmente se eu conseguir renegociar de novo essa taxa do financiamento mais para baixo (quem sabe a Selic não vai para 1% nos próximos 30 anos?).
      Mas mesmo sem isso, o valor aportado nesse imóvel vai diminuindo com o tempo porque com a amortização da dívida (embutida na parcela que pago todo mês) e tem o efeito da inflação que ajuda a derrubar o custo real para baixo. Enquanto o ganho com os reajustes dos aluguéis e a valorização do imóvel ficam todos comigo (o valor do imóvel no banco foi fixado na data da compra em 2015).
      Fez sentido?
      Abs!

  8. Ótima rentabilidade. E ainda que não fosse, os investimentos em imóveis possuem características diferentes dos que encontramos na bolsa, para o bem e para o mal. Acho uma diversificação bem interessante para quem já possui um patrimônio maior, apesar de raramente ser recomendado pelos “gurus” dos investimentos. Abs!

    1. Eu também gosto da diversificação. E tem o efeito positivo da renda “pingando” todo mês na conta.
      Eu entendo o medo dos “gurus”. Investimento em um imóvel é arriscado porque o dinheiro está concentrado em um único ativo. Mas a alternativa que oferecem é investir em Fundos Imobiliários. E aí precisa confiar na gestão de terceiros, tem taxa de administração, etc. Não gosto de usar intermediários na gestão do meu patrimônio, então prefiro correr o risco de ter o dinheiro concentrado em um único ativo. Pelo menos é um ativo que eu controlo. Abs!

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