{"id":640,"date":"2023-01-10T09:00:00","date_gmt":"2023-01-10T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/aposentadaaostrinta.com.br\/?p=640"},"modified":"2023-02-24T11:19:18","modified_gmt":"2023-02-24T11:19:18","slug":"nude-dos-investimentos-da-aposentada-parte-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aposentadaaostrinta.com.br\/blog\/nude-dos-investimentos-da-aposentada-parte-3\/","title":{"rendered":"Nude dos investimentos da Aposentada \u2013 parte 3"},"content":{"rendered":"\n

Eu estava enrolando para encerrar essa s\u00e9rie sobre os investimentos. Principalmente porque essa \u00e9 a parte que d\u00e1 mais trabalho para fazer as contas. Mas finalmente chegou a parte 3 sobre meus investimentos. Nessa parte eu vou falar sobre investimentos em im\u00f3veis. Na parte 1 <\/a>eu escrevi sobre meus investimentos financeiros no Brasil e na parte 2<\/a> o assunto foi investimentos no exterior.<\/p>\n\n\n\n

Eu falo im\u00f3veis no plural, mas preciso explicar melhor. O meu marido tinha um im\u00f3vel dele de solteiro e eu tinha o meu de solteira. Quando nos casamos, ele se mudou para o meu e alugamos o dele. Essa renda do aluguel dele a gente dividia. Mas meu apartamento ficava numa regi\u00e3o muito valorizada de S\u00e3o Paulo. E eu sabia que se colocasse ele no mercado, ia conseguir alugar por um valor suficiente para cobrir minhas despesas mensais. Foi a\u00ed que decidimos liberar o meu apartamento para alugar e nos mudar para um lugar menor e num bairro menos valorizado. Esse foi o pulo do gato que permitiu que a gente antecipasse a nossa aposentadoria em alguns anos.<\/p>\n\n\n\n

Aqui em casa as finan\u00e7as s\u00e3o separadas. Assim como a renda dos alugu\u00e9is. Ele administra o dele, e eu administro o meu. Mas combinamos que caso um dos im\u00f3veis fique vago, a gente vai dividir o aluguel do outro at\u00e9 achar um novo inquilino. E \u00e9 por isso que eu digo que tenho investimentos em im\u00f3veis no plural, porque o risco est\u00e1 mais diversificado com esse nosso arranjo.<\/p>\n\n\n\n

Eu poderia simplesmente dizer que o aluguel dos im\u00f3veis paga nosso custo mensal de vida, e o restante que est\u00e1 investido serve como colch\u00e3o para alguma eventualidade com o aluguel perder o inquilino, custos com manuten\u00e7\u00e3o etc.).<\/p>\n\n\n\n

Mas esse \u00e9 um blog de finan\u00e7as, e quem gosta de finan\u00e7as n\u00e3o tem que ter medo de fazer conta. Ent\u00e3o arregacei as mangas, puxei minhas planilhas do passado e calculei direitinho a rentabilidade desses investimentos.<\/p>\n\n\n\n

Rentabilidade bruta do meu im\u00f3vel<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eu comprei esse im\u00f3vel em 2015 e investi como entrada o equivalente a R$140mil. Eu tamb\u00e9m investi o equivalente a R$80mil na reforma do apartamento. Isso foi tudo que desembolsei e o resto eu financiei.<\/p>\n\n\n\n

Desde ent\u00e3o, eu j\u00e1 desembolsei mais de R$290mil com o pagamento da parcela do financiamento. Ent\u00e3o o custo total desse investimento at\u00e9 hoje foi de R$510mil. Considerando um aluguel de R$4mil, isso d\u00e1 um retorno anual de 9,4% bruto.<\/p>\n\n\n\n

Esse retorno de 9,4% \u00e9 compar\u00e1vel com pagamento de dividendos ou de cupom de um Tesouro IPCA. Isso porque o valor investido no im\u00f3vel segue intacto, e deve continuar a subir com a infla\u00e7\u00e3o. E mesmo o valor do aluguel \u00e9 reajustado pela infla\u00e7\u00e3o de tempos em tempos.<\/p>\n\n\n\n

Como eu tornei essa rentabilidade ainda maior<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Dos R$290mil que eu j\u00e1 desembolsei, uma parte foi paga com o saldo do meu FGTS<\/a>. As pessoas costumam usar o FGTS para amortizar o saldo, mas eu sempre usei para pagar parte da minha parcela do financiamento. A maior vantagem de usar dessa forma \u00e9 que voc\u00ea pode sacar todo ano, e n\u00e3o precisa esperar 2 anos como na op\u00e7\u00e3o de amortiza\u00e7\u00e3o. Se eu considerar que \u201ctirei\u201d meu dinheiro do FGTS que rendeu em m\u00e9dia apenas 5,74% ao ano, a conta muda e o retorno do meu apartamento sobe para 10,2%. \u00a0<\/p>\n\n\n\n

Embora eu tenha o dinheiro para quitar o financiamento, eu preferi mant\u00ea-lo. Quando eu contratei esse financiamento em 2015, os juros eram de 11%. Mas desde ent\u00e3o j\u00e1 consegui renegociar essa taxa nos dois \u00faltimos ciclos de queda da Selic. A primeira vez foi em 2018, quando consegui renegociar para 8,75%. E a segunda vez foi durante a pandemia, quando renegociei para 6,9%.<\/p>\n\n\n\n

E assim eu consigo aumentar a rentabilidade com uma arbitragem simples. Como cr\u00e9dito imobili\u00e1rio \u00e9 subsidiado no pa\u00eds, eu sempre consegui aplicar meu dinheiro em t\u00edtulos de renda fixa que rendiam mais do que a taxa do meu financiamento, mesmo considerando o IR e a TR. Esse \u00e9 o \u00fanico tipo de alavancagem que eu vejo vantagem. Sei que muita gente opta por quitar o financiamento por desencargo de consci\u00eancia, mas eu n\u00e3o consigo deixar esse dinheiro na mesa. Se eu considerar o ganho de arbitragem que tive, ent\u00e3o minha rentabilidade subiria para 11,3%. <\/p>\n\n\n\n

E a rentabilidade l\u00edquida?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O aluguel paga imposto de renda, ent\u00e3o descontando o IR, o valor l\u00edquido do aluguel cai para R$3.700.<\/p>\n\n\n\n

Eu ainda n\u00e3o tive custos com manuten\u00e7\u00e3o, porque fiz uma reforma completa logo que comprei o im\u00f3vel. Mas considerando uma deprecia\u00e7\u00e3o mensal dessa reforma at\u00e9 hoje seria algo pr\u00f3ximo a R$950 por m\u00eas. Isso seria o equivalente a cerca de 3 meses de aluguel por ano com manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O custo de vac\u00e2ncia tamb\u00e9m precisa ser levado em considera\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m do im\u00f3vel ficar parado, voc\u00ea ainda perde 1 m\u00eas de aluguel para a corretora quando aluga de novo. Eu ainda n\u00e3o tive esse problema. O apartamento do meu marido, j\u00e1 teve uma troca de inquilinos, mas o im\u00f3vel n\u00e3o chegou a ficar 1 m\u00eas inteiro vago. Ambos s\u00e3o pequenos e est\u00e3o localizados em regi\u00f5es com muita demanda, ent\u00e3o considero o custo de vac\u00e2ncia baixo.<\/p>\n\n\n\n

A regra de bolso de alguns sites de finan\u00e7as \u00e9 considerar 2 meses de aluguel para arcar com custos de manuten\u00e7\u00e3o e vac\u00e2ncia. Assim, considerando custos equivalentes a 2 meses de aluguel e o pagamento de IR, a rentabilidade l\u00edquida ficaria em 8,5%. Se eu considerar 3 meses de custos, ent\u00e3o a rentabilidade l\u00edquida ficaria em 7,6%.<\/p>\n\n\n\n

Custos indiretos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Apesar do trabalho, eu confesso que fiquei feliz de organizar essas contas. Um retorno l\u00edquido real de 7,6% \u00e9 extremamente atraente. N\u00e3o foi f\u00e1cil encontrar t\u00edtulos que pagaram IPCA+7,6% l\u00edquido nos \u00faltimos 2 anos. Digamos que deu uma vontade de comprar mais um im\u00f3vel para alugar.<\/p>\n\n\n\n

Mas quando a esmola \u00e9 demais, o santo desconfia. Apesar de considerar alguns custos na sess\u00e3o anterior, existem outros custos indiretos associados ao im\u00f3vel que precisam ser levados em conta.<\/p>\n\n\n\n

Um dos custos indiretos \u00e9 a administra\u00e7\u00e3o do inquilino. Enquanto seu investimento no Tesouro Direto paga cupom todo semestre sem precisar de qualquer intera\u00e7\u00e3o com o governo federal, o investimento de aluguel requer uma intera\u00e7\u00e3o social com o inquilino. Eu dei sorte, meu marido tamb\u00e9m. Nossos inquilinos pagam todo m\u00eas certinho e n\u00e3o d\u00e3o trabalho. Mas sei que essa mar\u00e9 de sorte pode mudar a qualquer momento e talvez no futuro a gente tenha que lidar com inquilinos que exigem um pouco mais da nossa aten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Outro custo indireto \u00e9 a liquidez do im\u00f3vel. N\u00e3o \u00e9 l\u00edquido e certo que, se eu vender meu apartamento hoje, vou conseguir recuperar os R$510mil corrigidos pela infla\u00e7\u00e3o depois de pagar o que falta do financiamento. O mercado de im\u00f3veis no Brasil ainda n\u00e3o sofreu uma grande crise como o mercado norte-americano em 2008, quando os pre\u00e7os dos im\u00f3veis chegaram a despencar 30%.  E isso faz com que o investidor brasileiro tenha uma cren\u00e7a quase inabal\u00e1vel de que im\u00f3vel sempre se valoriza. No longo prazo, eu concordo, mas n\u00e3o h\u00e1 garantias no curto prazo. E im\u00f3vel n\u00e3o tem como vender s\u00f3 uma parte, como um investimento financeiro. Ent\u00e3o embora liquidez seja um custo dif\u00edcil de mensurar, ele precisa ser levado em conta.<\/p>\n\n\n\n

E por fim, h\u00e1 uma incerteza do repasse da infla\u00e7\u00e3o. Os contratos de alugu\u00e9is normalmente cont\u00eam a cl\u00e1usula de reajuste pelo IGPM. Por um lado, isso \u00e9 maravilhoso porque voc\u00ea diversifica os \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o da sua carteira, j\u00e1 que os t\u00edtulos de renda fixa s\u00e3o indexados ao IPCA. Por outro lado, o IGPM costuma ser mais vol\u00e1til. Em 2021 foi de 17% e em 2020 foi de 23%. Mas boa sorte em tentar repassar quase 40% de reajuste no aluguel em 2 anos. Voc\u00ea pode at\u00e9 apelar e dizer que isso est\u00e1 definido pelo contrato e o novo aluguel ser\u00e1 40% mais caro. Mas provavelmente vai perder o inquilino e ter\u00e1 que arcar com o custo de vac\u00e2ncia.<\/p>\n\n\n\n

Caros leitores, os coment\u00e1rios de voc\u00eas ajudam muito a manter a inspira\u00e7\u00e3o para esse blog. Bem como ajudam a corrigir alguns vieses de pensamento e de erros de conta que essa escritora humana ainda comete. Ent\u00e3o comentem sobre o que acharam dessa s\u00e9rie sobre investimentos e fa\u00e7am sugest\u00f5es para os pr\u00f3ximos temas desta categoria. Escrever aqui tem ajudado muito a solidificar minha vida FIRE, ent\u00e3o obrigada pelos coment\u00e1rios e pela cia at\u00e9 agora!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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