Como t\u00eam evolu\u00eddo os pre\u00e7os dos im\u00f3veis e os valores dos alugu\u00e9is?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nSempre avaliei que os pre\u00e7os dos im\u00f3veis acompanhavam o valor do IPCA ou at\u00e9 mais do que isso. At\u00e9 que decidi olhar com mais cuidado os dados do FIPE Zap e perceber que minha percep\u00e7\u00e3o estava um pouco errada.<\/p>\n\n\n\n
O FIPE Zap \u00e9 um \u00edndice de im\u00f3veis. Como todo \u00edndice, ele oferece uma vis\u00e3o geral do mercado. Assim, pode ser que sua experi\u00eancia n\u00e3o corresponda exatamente ao que o \u00edndice mostra. No entanto, quando estamos buscando tomar decis\u00f5es bem informadas e fazer estimativas para o futuro, usar esse \u00edndice \u00e9 a melhor op\u00e7\u00e3o que temos.<\/p>\n\n\n\n
Veja o gr\u00e1fico abaixo que mostra a evolu\u00e7\u00e3o do \u00edndice em compara\u00e7\u00e3o com a evolu\u00e7\u00e3o do IPCA.<\/p>\n\n\n\nMagn\u00edfico, n\u00e3o \u00e9? Desde janeiro de 2008 (in\u00edcio da s\u00e9rie do FIPE Zap), os pre\u00e7os dos im\u00f3veis tiveram uma valoriza\u00e7\u00e3o total de 281%, muito acima do IPCA, que acumula uma alta total de 151%.<\/p>\n\n\n\n
Mas os detalhistas perceber\u00e3o que houve um per\u00edodo de acelera\u00e7\u00e3o nos pre\u00e7os dos im\u00f3veis logo no in\u00edcio da s\u00e9rie, e que comparar ambos os indicadores olhando apenas para o acumulado de 2008 at\u00e9 hoje pode n\u00e3o ser a forma mais precisa.<\/p>\n\n\n\n
Os leitores deste blog j\u00e1 sabem que eu n\u00e3o sou f\u00e3 de gr\u00e1ficos de varia\u00e7\u00e3o acumulada. Esse tipo de gr\u00e1fico sempre \u00e9 distorcido pela data de in\u00edcio. Se a data de in\u00edcio do gr\u00e1fico fosse 2013, a hist\u00f3ria provavelmente seria diferente.<\/p>\n\n\n\n
Por isso, prefiro analisar outro tipo de gr\u00e1fico: a rentabilidade anualizada considerando diversas datas de compra do im\u00f3vel. Veja o gr\u00e1fico abaixo:<\/p>\n\n\n\nEste gr\u00e1fico deixa claro que quem comprou im\u00f3vel ap\u00f3s 2011 tem acumulado uma valoriza\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o abaixo do IPCA. \u00c9 importante notar que a valoriza\u00e7\u00e3o abaixo do IPCA \u00e9 relevante. N\u00e3o significa que os pre\u00e7os dos im\u00f3veis n\u00e3o subiram, mas sim que subiram menos do que o IPCA.<\/strong><\/p>\n\n\n\nSe considerarmos os valores m\u00e9dios das s\u00e9ries do gr\u00e1fico, o IPCA teve uma valoriza\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de 5,8% ao ano, enquanto os pre\u00e7os dos im\u00f3veis valorizaram, em m\u00e9dia, apenas 4,8% ao ano.<\/strong><\/p>\n\n\n\nEssa rentabilidade de apenas 4,8% ao ano representa um custo de oportunidade da compra do im\u00f3vel que deve ser levado em considera\u00e7\u00e3o. \u00c9 significativamente inferior \u00e0 rentabilidade nominal de um investimento, que geralmente rende em torno de 12% ao ano. Por esse motivo, a casa pr\u00f3pria n\u00e3o deve ser considerada um investimento.<\/p>\n\n\n\n
Assim, o valor investido na casa deixa de estar dispon\u00edvel para ser aplicado em investimentos financeiros mais rent\u00e1veis. Este \u00e9 o conhecido custo de oportunidade. O valor sujeito a esse custo inclui a entrada, a reforma e a amortiza\u00e7\u00e3o mensal no caso da compra do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
O \u00edndice FIPE Zap, para nossa conveni\u00eancia, n\u00e3o acompanha apenas o valor de venda dos im\u00f3veis, mas tamb\u00e9m o valor do aluguel por metro quadrado.<\/p>\n\n\n\n
E bem, isso tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 favor\u00e1vel ao morador de aluguel. Usando o mesmo racioc\u00ednio para avaliar a evolu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o dos im\u00f3veis, o valor do aluguel tem, de fato, subido muito acima da infla\u00e7\u00e3o. Enquanto a infla\u00e7\u00e3o m\u00e9dia foi de 5,8%, o valor do aluguel subiu em m\u00e9dia 7,8% ao ano. Abaixo est\u00e3o os dois gr\u00e1ficos comparando o pre\u00e7o do aluguel com o IPCA.<\/p>\n\n\n\nAssim, quem optar por alugar ter\u00e1 que incluir um custo adicional do aumento do aluguel acima da infla\u00e7\u00e3o nas contas.<\/p>\n\n\n\n
Em resumo, comprar um im\u00f3vel faz com que seu dinheiro perca para a infla\u00e7\u00e3o. No entanto, optar pelo aluguel tamb\u00e9m tem suas desvantagens.<\/p>\n\n\n\n
Abordagem via custos<\/strong><\/h2>\n\n\n\nA abordagem proposta aqui ser\u00e1 avaliar cada decis\u00e3o atrav\u00e9s dos custos de cada uma. Minha percep\u00e7\u00e3o \u00e9 que existem tr\u00eas tipos de custos que devemos levar em conta ao decidir entre morar em um im\u00f3vel pr\u00f3prio ou alugar: os custos calcul\u00e1veis, os custos estim\u00e1veis e os custos imensur\u00e1veis.<\/strong><\/p>\n\n\n\nO benef\u00edcio de usar essa abordagem \u00e9 que podemos aplicar um conceito econ\u00f4mico muito importante: o custo de oportunidade.<\/p>\n\n\n\n
O custo de oportunidade, em termos financeiros, \u00e9 o benef\u00edcio perdido ao escolher uma alternativa de investimento em vez de outra. Embora n\u00e3o seja um custo direto (n\u00e3o sai do seu bolso), \u00e9 fundamental consider\u00e1-lo em decis\u00f5es financeiras.<\/p>\n\n\n\n
Por exemplo, se voc\u00ea decide investir em a\u00e7\u00f5es da empresa A, o custo de oportunidade seria o retorno financeiro que voc\u00ea poderia ter obtido se tivesse investido na empresa B, que oferecia um potencial de lucro maior.<\/p>\n\n\n\n
Levar em conta o custo de oportunidade \u00e9 essencial para tomar decis\u00f5es financeiras informadas, pois ajuda a avaliar o potencial de retorno em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s alternativas dispon\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n
Custos calcul\u00e1veis: aqueles facilmente mensur\u00e1veis.<\/strong><\/p>\n\n\n\n**Im\u00f3vel pr\u00f3prio<\/strong>**<\/p>\n\n\n\n\nJuros do financiamento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n**Aluguel<\/strong>**<\/p>\n\n\n\n\nValor do aluguel.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
Custos estim\u00e1veis: aqueles que n\u00e3o s\u00e3o facilmente calcul\u00e1veis, mas que podemos estimar com precis\u00e3o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n**Im\u00f3vel pr\u00f3prio**<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n ITBI e taxas do cart\u00f3rio;<\/li>\n\n\n\n Custo da reforma;<\/li>\n\n\n\n Custo de oportunidade do valor da entrada;<\/li>\n\n\n\n Custo de oportunidade das amortiza\u00e7\u00f5es;<\/li>\n\n\n\n Custos de transa\u00e7\u00e3o em uma eventual venda (Imposto de Renda sem compra de outro im\u00f3vel no per\u00edodo de 6 meses e custo de corretagem).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n**Aluguel<\/strong>**<\/p>\n\n\n\n\nCusto de oportunidade do FGTS; <\/li>\n\n\n\n Custo de fazer muitas mudan\u00e7as;<\/li>\n\n\n\n Infla\u00e7\u00e3o do valor do aluguel acima do IPCA.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
Custos imensur\u00e1veis: aqueles imposs\u00edveis de mensurar ou que s\u00e3o dif\u00edceis de estimar.<\/strong><\/p>\n\n\n\n**Im\u00f3vel pr\u00f3prio<\/strong>**<\/p>\n\n\n\n\nBaixa liquidez (risco de sacrificar o pre\u00e7o para vender rapidamente);<\/li>\n\n\n\n Custos de manuten\u00e7\u00e3o mais elevados (s\u00f3 o propriet\u00e1rio se preocupa com manuten\u00e7\u00e3o pesada);<\/li>\n\n\n\n Baixa flexibilidade para morar pr\u00f3ximo ao trabalho;<\/li>\n\n\n\n Vulnerabilidade a aumentos abusivos de taxa de condom\u00ednio e IPTU;<\/li>\n\n\n\n Arcar com fundo reserva e despesas extraordin\u00e1rias dos condom\u00ednios;<\/li>\n\n\n\n Menor flexibilidade para ajustar-se ao tamanho da fam\u00edlia (casais sem filhos que mant\u00eam um quarto vazio por anos at\u00e9 a chegada do beb\u00ea e casais com filhos que j\u00e1 sa\u00edram de casa).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n**Aluguel**<\/strong><\/p>\n\n\n\n\nCusto social (estigma de viver de aluguel);<\/li>\n\n\n\n Possuir apenas ativos financeiros e n\u00e3o ter ativos reais na carteira;<\/li>\n\n\n\n Necessidade de mudan\u00e7a quando o propriet\u00e1rio solicitar o im\u00f3vel de volta;<\/li>\n\n\n\n Mais dif\u00edcil personalizar o im\u00f3vel;<\/li>\n\n\n\n Depend\u00eancia do propriet\u00e1rio para reparos;<\/li>\n\n\n\n Inseguran\u00e7a em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 estabilidade habitacional.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
Observa\u00e7\u00f5es importantes:<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n <\/strong>Estou considerando o im\u00f3vel pr\u00f3prio comprado com financiamento e n\u00e3o pago \u00e0 vista, pois \u00e9 a escolha mais sensata, especialmente para quem faz aportes mensais no FGTS. Em geral, os juros do financiamento imobili\u00e1rio s\u00e3o baixos e facilmente renegoci\u00e1veis para um valor menor em caso de queda da Selic. Provavelmente, voc\u00ea ter\u00e1 um retorno maior em seus investimentos do que os juros pagos no financiamento. Portanto, \u00e9 uma arbitragem barata, segura e f\u00e1cil de fazer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\nN\u00e3o estou considerando IPTU e condom\u00ednio, pois ambos s\u00e3o pagos nas duas situa\u00e7\u00f5es.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nOs custos mensur\u00e1veis<\/strong><\/h2>\n\n\n\nNormalmente, a dica n\u00famero 1 quando se trata de comprar ou alugar \u00e9 comparar o valor do aluguel com o valor dos juros do financiamento.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 importante comparar apenas os juros do financiamento, j\u00e1 que o valor da parcela inclui a amortiza\u00e7\u00e3o. Enquanto a amortiza\u00e7\u00e3o representa um investimento adicional no im\u00f3vel para o comprador, os juros do financiamento s\u00e3o uma despesa “perdida”, assim como o custo do aluguel.<\/p>\n\n\n\n
Para ilustrar, vamos supor que algu\u00e9m esteja considerando comprar um im\u00f3vel de 100m\u00b2 que custa R$1 milh\u00e3o ou alugar o mesmo im\u00f3vel por R$10 mil por m\u00eas. Considerando uma taxa de juros imobili\u00e1rios de 10% ao ano e um financiamento de 80% do valor do im\u00f3vel, os juros do financiamento seriam aproximadamente R$6,4 mil por m\u00eas.<\/p>\n\n\n\n
Se considerarmos apenas esses dois pontos que s\u00e3o facilmente mensur\u00e1veis, a compra do im\u00f3vel parece mais vantajosa.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, como o “diabo mora nos detalhes”, vamos aos custos que n\u00e3o s\u00e3o facilmente mensur\u00e1veis, mas que devem ser levados em conta, mesmo que apenas com base em algumas estimativas.<\/p>\n\n\n\n
Os custos estim\u00e1veis da compra do im\u00f3vel<\/strong><\/h2>\n\n\n\nDecidi incluir o ITBI como um custo estim\u00e1vel, pois esse custo pode ser dilu\u00eddo ao longo do tempo se a pessoa permanecer com o im\u00f3vel por muitos anos.<\/p>\n\n\n\n
No nosso exemplo, vamos supor que a pessoa pretenda ficar com o im\u00f3vel por apenas 10 anos. Em S\u00e3o Paulo, o ITBI \u00e9 de 3%. Assim, o custo seria de R$30 mil, que, dividido por 10 anos, adicionaria um custo mensal de R$250.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, as pessoas que geralmente compram o im\u00f3vel tamb\u00e9m aproveitam a oportunidade de personalizar o im\u00f3vel e realizar uma reforma. Em m\u00e9dia, as reformas de im\u00f3veis aqui em S\u00e3o Paulo est\u00e3o sendo estimadas por arquitetos em R$7 mil por metro quadrado.<\/p>\n\n\n\n
Mas estamos em um blog de pessoas adeptas \u00e0 filosofia FIRE, conhecidas por sua habilidade em economizar e realizar trabalhos por conta pr\u00f3pria, ent\u00e3o vamos considerar um custo de R$3 mil por metro quadrado para a reforma do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
No nosso exemplo, o custo da reforma de um apartamento de 100m2 seria de R$300 mil. Este valor, se aplicado a uma taxa de retorno de 12% ao ano ao longo de 10 anos, renderia o equivalente a R$537 mil (j\u00e1 descontando o imposto de renda). Isso dividido por 10 anos resulta em um custo mensal adicional de R$4,5 mil.<\/p>\n\n\n\n
Outro custo estim\u00e1vel \u00e9 o custo de oportunidade do valor da entrada. Se a pessoa utilizar o FGTS como entrada, esse custo pode at\u00e9 ser zerado, pois o FGTS \u00e9 o pior investimento do Brasil. No entanto, se ela usar dinheiro do pr\u00f3prio bolso, que poderia estar investido em algo que rende, por exemplo, 12% ao ano, ent\u00e3o ela est\u00e1 perdendo essa rentabilidade.<\/p>\n\n\n\n
No nosso exemplo, o valor de entrada foi de R$200 mil. Se aplicado a uma taxa de retorno de 12% ao longo de 10 anos, renderia o equivalente a R$421 mil. J\u00e1 aplicado a uma taxa de retorno de 4,8% ao ano, renderia apenas R$119 mil. A diferen\u00e7a (R$302 mil) representa o custo de oportunidade do valor da entrada. Isso dividido por 10 anos resulta em um custo mensal adicional de aproximadamente R$2,5 mil.<\/p>\n\n\n\n
Outro custo de oportunidade relevante \u00e9 a parcela mensal de amortiza\u00e7\u00e3o do financiamento. Supondo um financiamento cl\u00e1ssico de 30 anos, no nosso exemplo isso daria uma parcela mensal de amortiza\u00e7\u00e3o de R$2.222,22.<\/p>\n\n\n\n
Este tamb\u00e9m \u00e9 um valor que voc\u00ea est\u00e1 deixando de destinar para seus investimentos, que poderiam estar rendendo 12% ao ano, mas est\u00e3o rendendo apenas 4,8% ao serem alocados no im\u00f3vel. Isso representa um diferencial de rendimento de R$132 mil, que dividido por 10 anos, resulta em um custo mensal de R$1,1 mil.<\/p>\n\n\n\n
E como estamos imaginando que essa compra de im\u00f3vel dure apenas 10 anos, haver\u00e1 o custo de transa\u00e7\u00e3o da venda desse im\u00f3vel nesse per\u00edodo. O valor da venda ser\u00e1 mais alto, \u00e9 claro, devido \u00e0 reforma e \u00e0 valoriza\u00e7\u00e3o. Vamos usar uma valoriza\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica de 4,8%. Assim, o im\u00f3vel que valia R$1,3 milh\u00e3o (R$1 milh\u00e3o da compra mais R$300 mil da reforma) depois de 10 anos valeria R$2,1 milh\u00f5es. Claro, tudo aqui \u00e9 uma estimativa.<\/p>\n\n\n\n
Mas o valor l\u00edquido da venda seria menor devido ao custo de corretagem, que em m\u00e9dia fica em 6%. No nosso exemplo, o custo total de corretagem da venda do im\u00f3vel seria de R$126 mil. Isso dividido por 10 anos resultaria em um custo mensal adicional de aproximadamente R$1 mil.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, haveria o pagamento do imposto de renda sobre a diferen\u00e7a entre o valor l\u00edquido da venda e o valor da compra com a reforma. Mas vamos ser mais flex\u00edveis para a compra do im\u00f3vel e n\u00e3o vamos considerar o valor do imposto de renda, pois ele poderia ser zero caso o propriet\u00e1rio comprasse outro im\u00f3vel em menos de 6 meses (o que a maioria das pessoas faz!).<\/p>\n\n\n\n
Assim, os custos mensur\u00e1veis mais os custos estim\u00e1veis da compra do im\u00f3vel no nosso exemplo somariam:<\/p>\n\n\n\n
Custos mensur\u00e1veis e estim\u00e1veis do<\/strong> im\u00f3vel pr\u00f3prio<\/strong><\/p>\n\n\n\n\njuros do financiamento = R$6,4mil<\/li>\n\n\n\n custo da reforma = R$4,5mil<\/li>\n\n\n\n ITBI = R$250<\/li>\n\n\n\n custo de oportunidade do valor da entrada = R$2,5mil<\/li>\n\n\n\n custo de oportunidade das amortiza\u00e7\u00f5es = R$1,1mil<\/li>\n\n\n\n custos de transa\u00e7\u00e3o em uma eventual venda (IR sem compra de outro im\u00f3vel no per\u00edodo de 6 meses & custo de corretagem) = R$1mil<\/li>\n\n\n\n Custo mensal TOTAL da compra: R$15.750,00<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
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